杭州楼市再放大招，然后呢

liukang20241周前 (04-23)今日吃瓜686

继全面撤销限购之后，杭州又出手了！

杭州市临安区住所和城乡建造局日前发布公告，经临安区人民政府研讨决议，在临安区范围内收买一批产品住所用作公共租借住所。

房源要求坐落杭州市临安区范围内，条件包含：房源以整幢作为底子收买单位，一同单套建筑面积不超越70平方米；收买房源需调配必定份额的车位，房源待售车位数量满意配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位份额装备，60平方米以上的每套按1.0个车位份额装备。

杭州很长时刻以来都被视为国内“楼市一线城市”，它的方针出台，总被视为具有标志性含义。

5月11日正午，杭州房地产中介陈玲接到了一个意外的电话。电话那头是位一向高冷的客户，曩昔，陈玲总是时不时给她发去一些房源信息，从来没有得到回复，这天客户却自动打来，和陈玲聊了二十多分钟，有意向在杭州买一套100多万元的二手房。这天是杭州全面撤销住所限购的第三天。

5月9日一早，杭州市房地产商场平稳健康开展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产商场调控方针的告诉》（以下简称《告诉》），这被商场称为“杭七条”，其间一条说到“在本市范围内购买住所，不再审阅购房资历”。杭州市住所保证和房产管理局在后续的方针回答中进一步指出，“全面撤销在本市范围内购买住所的条件和套数约束”。这意味着在杭州买房不再需求持有杭州户籍，不再需求交纳社保，也没有购买套数的约束。

这几天，简直每天都有一二十个人联络陈玲，有老杭州人，有新杭州人，也有外地人，“房东来问房价会不会涨，客户来问房价会不会跌”。短短一个上午，仅找房App上就有7个人找陈玲进行线上咨询，“我这个还算比较少的”。

跟着杭州限购方针的完毕，许多人都动了起来。不管是开发商、中介、买家仍是卖家，都在等待新政进一步激活杭州楼市。

5月9日，杭州文三路的一家房产中介。图/视觉我国

铺开限购今后

杭州铺开限购后的首个周日，滨江溪映听庐的置业参谋张炳浩到下午3点才抽暇扒了几口饭。

接近正午，一个义乌的看房团乘坐大巴来到项目现场，一整天下来，这个坐落西湖区的叠墅项目招待了近100组客户，其间张炳浩招待了13组。前一天的周六是五一调休的作业日，也有50多组客户来看房，招待量较新政出台前翻了一倍。忽然繁忙起来，这个新盘呈现了人手不行的状况，以至于暂时发出了招聘广告，加急面试了一轮。

“现在推出来的房源，现已快要售罄了。”张炳浩说，新政后的首个周日，项目有十几套成交，而在新政前，一个星期大约只需三四套的成交量，“接下来咱们或许会加推30套左右的房源出来”。

这几天，杭州主城区的不少新盘都变得分外热烈。坐落上城区的白发武珹云府才开盘不久，售楼处门口摆出了刚刚制作好的看板，打出“主城不限购”的标语。白发武珹云府的一位置业参谋说，全面撤销住所限购的方针出台后，看房的人较之前多了一倍，最近几天还有空定的外地客户，“人没有到现场，直接联络咱们交了定金”。

感遭到商场反应的不只仅新盘。张分明是上城区某房产中介的经纪人，新政发布之前，她现已从同行那里听到风声，了解近期或许会有“大招”放出。5月9日新政发布后，张分明立刻把音讯群发给700多位客户，“这种新政出来，咱们必定会给客户群发，和他们构成一个互动”。700多位客户中，大约有30多位客户回复，张分明发现其间有不少是外地人。张分明主要带看西湖周边的房子，“许多外地人来杭州，一般都想买西湖周边的房子，年岁大一点的想来这边养老，年青一些的来这边买刚需”。

前两个月，张分明地点门店的中介每天大约会带一两组客户看房，最近这几天均匀带看的客户添加到了五六组，“的确会有一些人动作比较快”。

哪怕不在房地产职业的一线作业，杭州市民这几天也能感遭到“铺开限购”成为了一则抢手话题。

杭州人齐娜曾在一家房地产企业作业七年，上一年已离任，在看到杭州铺开限购的新闻后，她顺手在小红书上发了一篇几百字的感悟：“我在一年前离任的时分就猜到杭州方针早晚会悉数铺开……”这篇笔记在一天内获得12万的阅览量，几天后点赞量破1000，议论量近900，大多数留言者的IP地址都显现为浙江。乃至有买家和卖家直接在她的议论区里聊了起来，齐娜恶作剧地回复，“你们直接买卖能够省中介费。”

有几位网友给齐娜发去私信，有杭州本地人问她现在是不是卖房的机遇，还有来自上海、天津的买家向她咨询杭州楼市的状况，“有人是想搬来杭州，也有人是朴实想出资”。

在许多人看来，杭州全面撤销住所限购并不是一则意外的新闻。

依据贝壳的数据，到2024年3月底，杭州二手房的存量套数为15.3万套。广东省会规院住所方针研讨中心首席研讨员李宇嘉此前在承受媒体采访时指出，杭州楼市最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规划，杭州新房和二手房的库存去化压力都非常大。

杭州贝壳研讨院院长上官剑对《我国新闻周刊》指出，新政前的4月，杭州二手房成交量到达8402套，不过，以价换量仍是主基调，“全面撤销限购之前，商场热度有所降温，新房出售速度还在放缓”。

此外，杭州土地商场也在降温，开发商拿地更为慎重。浙江工业大学我国住所和房地产研讨院院长虞晓芬说，4月，杭州有12宗土地出让，只需4宗是溢价成交，8宗是底价成交，“原本杭州的土地商场开发商都是抢着拿地，这说明土地商场在继续调整，热度在下降”。

杭州全面铺开限购后的首个周日，许多购房者到新盘看房。拍摄/本刊记者张馨予

除了房地产商场、土地商场的体现不及预期，虞晓芬指出，杭州出台新政也是在活泼履行中央政治局会议精力。4月30日，中央政治局举行会议着重，要结合房地产商场供求联络的新改变、人民群众对优质住所的新等待，统筹研讨消化存量房产和优化增量住所的方针办法，抓住构建房地产开展新形式，促进房地产高质量开展。

“依据中央政治局会议的精力，也依据本地房地产商场供求联络产生的严峻改变，杭州在这个时期出台这样的方针，很及时也很必要，意图便是促进房地产商场平稳健康开展。”虞晓芬说。

不过，多位受访的房产中介对《我国新闻周刊》说，这几天来咨询的客户，许多聊着聊着没了下文。陈玲发现，新政让近期原本就有意向买房的客户能够早下决议，但对其他人来说，张望仍是一种更为遍及的情绪。

两轮限购

杭州的限购方针始于2010年。

那一年，为遏止部分城市房价过快上涨，国务院于2010年4月17日发布“新国十条”，其间说到，“当地人民政府可依据实际状况，采纳暂时性办法，在必守时期内约束购房套数”。跟着“新国十条”的出台，各个城市接连发布“限购令”。

2010年10月11日，杭州市发布《关于进一步加强我市房地产商场调控加速保证性住所建造的施行定见》，提出“杭州市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套产品住所（含二手存量住所）”。次年2月28日，杭州市又出台了《关于进一步做好房地产商场调控作业的施行定见》，提出要严格履行限购方针，本市居民限购2套，外地居民限购1套。

杭州的限购方针起到了显着按捺作用。上官剑说，作为浙江的省会，杭州有显着的光环效应，限购方针的逐步收紧，必定程度紧缩了省内外来杭州的购房需求，推进楼市降温，“在其时大环境的影响下，这种动摇式降温状况，一向继续到2014年”。

杭州楼市的降温，是其时全国楼市进入调整期的一个缩影。依据国家统计局发布的2014年12月份70个大中城市住所出售价格，其间绝大多数城市的房价现已低于2010年的水平。在杭州，坐落拱墅区桥西板块的德信北海公园于2014年2月打响马年楼市“榜首降”，发布15800元/平方米的清盘价，随后不少楼盘跟进，纷繁减配降价。

可是，由于商场决心缺乏，房企降价也难以换来满足的成交量。2014年底，杭州楼市担负了15万套产品房库存。《钱江晚报》在一则报导中，把2014年的杭州楼盘出售比作一场“饥饿游戏”，“要想活下来，就有必要在严酷的商场中你争我夺”。那一年，杭州卖出房子最多的底子都是刚需盘。有的地块出让时溢价率超越30％，但开盘两个多月后仅成交17套房源。

在商场极速降温的状况下，杭州的限购翻开了一个口儿。

2014年7月29日，杭州的限购方针以区域性和结构性调整的办法进行松绑，主城区140平方米及以上的产品房首先铺开限购，萧山区、余杭区限购全面解禁。到了次月29日，杭州全面铺开住所限购方针。

跟着限购铺开，2014年到2016年，杭州楼市从冰点一路驶向欢腾。

杭州居民沈依记住，在2015年左右，周边的亲戚朋友忽然都开端议论买房，许多人都下手了，她也决议参与购房大军。2016年3月的某一天，沈依参与了其时杭州大热盘绿城柳树郡的购房大会，摇号时有1000多组家庭参与，她没有摇到号。沈依意识到“行情真的不太对”，着急了，下午就经过朋友介绍，到另一个楼盘下定，“就怕房子没有了”。其时那个楼盘只剩下最终两套房，沈依抢到了其间一套。

2016年2月，杭州一楼盘开盘，两千多人涌进认筹签到处排队。同年9月，杭州重启限购。图/视觉我国

除了本市居民自住，一大批出资客也涌入杭州。成郊是一位专做杭州豪宅的房产经纪人，在2016年温州人到杭州来买房的热潮下，作为温州人，他也招待过几批老家的朋友。他回想，其时有一个七八人的小团，到杭州买了两亿元左右的房产，人均两千万元左右，每个人依据自己的需求进行装备，“比方买两套住所，加起来七八百万，再配一些商业地产，有钱的装备三千万，没那么有钱的装备一千万，组合起来买”。

陈玲在2015年入行，阅历了杭州限购方针时刻短铺开后被点着的二手房商场。陈玲代表客户和房东谈价格，原本谈好是200万元，没过多久房东打来电话，涨到210万元，客户表明再想一想，转瞬，房东报价涨到220万元。这时分又来了另一位客户，价格抬到了230万元，榜首位客户纠结的时刻，房子就被第二位客户用230万元的价格买走了。陈玲感叹，买房的人太多，房东一天一个价，客户还要追着买。

不过，2014年限购方针的铺开，仅仅杭州楼市在那几年走向欢腾的加速器，而不是仅有的动力源。

那段时刻，一轮又一轮音讯为杭州楼市的热火拾柴添薪：2014年9月，总部在杭州的阿里巴巴上市；2015年初，伴跟着杭州地铁4号线一期首通段注册试运营，杭州地铁开端成网，接下来的几个月，越来越多地铁段别离注册运营和进入施工建造阶段；2015年11月，G20峰会宣告将于2016年9月在杭州举行。

此外，2014年下半年以来，信贷方针、公积金方针等各项方针逐步变得宽松。先是2014年9月30日，我国人民银行宣告对借款方针进行调整，名下有1套住所并还清借款的购房者，新购住所即可视作首套房，享用首付30％优惠方针，借款利率下限为基准利率的0.7倍。到了2015年，杭州下调首套和二套房首付份额，首套住所最低首付款份额为20％。此外，2015年接连五次降息，购房本钱继续下降。

许多人都意识到其时正是买房良机。有杭州业内人士说，其时乃至呈现了一种“空手套白狼”的现象，“比方一套200万元的房子，网签合同价能够多做一些，做到300万元，借款210万元，相当于买房者一分钱没出”。

上官剑说，2016年是杭州楼市特别的一年，跟着G20杭州峰会举行，杭州作为超抢手城市，人才流入也进入快车道，房价呈现异动，炒房团的身影频现楼市。

在杭州楼市再次过热的布景下，杭州重启限购方针。2016年9月19日，杭州清晰，在市区限购范围内，暂停向具有1套及以上住所的非本市户籍居民家庭出售住所，同步暂停购房落户方针。

“杭州2010年和2016年出台限购方针有着相同的布景，便是房地产商场过热，房价快速上涨，许多出资者、投机者进入楼市，这种羊群效应又进一步影响房价上涨。”虞晓芬说，其时，有联络的人能够从开发商那里拿到房，没有联络的老百姓买不到房，“有刚性需求和改进性需求的那些家庭反而被挤出了产品房商场”，而限购方针便是当地政府经过行政的手法，按捺过热的出资性、投机性需求。

楼市狂奔

虽然杭州在2016年重启限购方针，但从2017年到2021年，杭州楼市依然一路向前狂奔。

齐娜于2016年12月在未来科技城买了一套房子，其时限购方针刚出没多久，“一部分购买力被挡在门外”，还有一些人看到杭州房价从年初到年尾现已翻倍，挑选张望。杭州楼市就这样时刻短地冷了一段时刻。

形势很快又变了。齐娜说，阅历过那时的房地产从业人员应该都记住，杭州楼市在镇定了两个多月后，很快就在2017年上半年逐步张狂起来。

2023年10月起，杭州多个区域、板块接连敞开限购。图/视觉我国

杭州本地拆迁户的进场是其间浓墨重彩的一笔。2015年开端，杭州加速推进棚户区改造，2017年是那几年里拆迁量最大的一年。依据杭州市政府发布的数据，2017年杭州完结整村征迁69个村，征迁59796户。一大批拆迁户手拿数百万元乃至上千万元，进入楼市。

2017年，沈依家也被征迁，在挑选钱银安顿拿到拆迁款后，她手头一会儿有了大约800万元的现金。沈依心想有必要再买一套房子。

可是买房没这么简单。5月拿到拆迁款后，沈依就预备买房，但后边的5个月，她在各个楼盘摇号都失利了，总算在10月才成功买到房子。这套房大约400万元，付的全款，她说这是由于其时底子上一切楼盘都收全款，借款户很少。

齐娜记住，其时最火的“奥体三兄弟”——年代奥城、龙湖天璞和创世纪都要收“茶水费”，也便是要别的加钱才干买，“一套房大约50万元到100万元不等”。而哪怕是加了“茶水费”，房子易手一卖又是翻倍的价钱。

“房价倒挂”是杭州楼市一路狂奔的关键因素。2016年以来，杭州的新房开端履行限价，许多板块的新房价格遍及低于二手房价格，到2017年，杭州新房和二手房的“房价倒挂”越来越杰出，而这意味着套利的空间——“房价倒挂”越严峻的楼盘，炒房客越多。

2017年往后的几年，一般的杭州市民也开端热衷于“打新”，由于下手后易手就能赚，“底子摇到便是赚到”。回想那几年，齐娜说简直全杭州人都在摇号，不管走在景区仍是商城，听周围的人谈天，都在聊摇号的工作。2020年，齐娜跟风去了一个万人摇号的楼盘，居然摇中了，“其时感觉自己便是天选之子”。房子交给后，齐娜立刻就把房子卖掉了。

在成郊看来，2017年到2021年是杭州楼市阅历的一轮完好上涨周期，而且这一轮上涨是“天时地利人和”一同造就的——G20峰会现已举行，杭州的市政配套逐步完好，俗称“杭州浦东”的奥体板块也开展完好，构成一江两岸的格式。

楼市的决心也有工业的支撑。阿里巴巴作为我国头部电商，极大带动了上下游工业链的开展。成郊的客户中，有许多人是阿里巴巴的供货商，也有一些外地客户出于作业需求，总是从广东、江苏等地到阿里巴巴开会，“那不如就在杭州买一套房”。正因如此，阿里巴巴地点的未来科技城板块的房价在那几年不断攀升。

还有许多网红挑选在杭州买房置业。成郊说，直播电商鼓起后，网红们发现杭州懂直播、懂内容、懂运营的人才多，更好招聘，许多人逐步把作业和日子重心都转到了杭州。这些跟着互联网浪潮诞生的一批新贵，为杭州楼市加了一把火。

当然，浙江省内做实业的企业家一向是杭州楼市的重要力气。成郊说，新贵诞生前，在藏富于民的浙江，许多有钱人都会在杭州买房，这是一波不容小觑的购买力。杭州豪宅经纪人周真说，这些客户偏好购买尖端豪宅，且复购率很高，常常会在同一个小区买两套，一套给白叟住，一套小家庭自住。

待杭州楼市一路狂奔到2021年，杭州的限购方针到达史上最严。相关方针清晰，落户杭州未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内接连交纳乡镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住所；非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内接连交纳乡镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住所。

可是，关于铁了心要在杭州买房的人，再严的限购方针也不必定能挡住。周真说，其时有的人会把房子赠予孩子、白叟再买房，或许用白叟的购房资历买房。沈依的邻居中，有新婚夫妻挑选办婚礼但不领证的，为的是多买套房。齐娜说，也有的人挑选代持、“拼多多”买房，也便是空有购房名额但首付不行的人和他人合伙买房，首付、月供、税费一同分摊，未来赢利也对等分配。

这成为了本钱的游戏。齐娜说，在有赢利的前提下，不管限购与否，总有人为了逐利想尽各种办法买房。而在这种淘金的狂热中，一般市民稍不留意就会被抛下。沈依的一位老友搬到了临平区寓居，这是杭州的东北门户，被我们以为是比较偏远的区域，“我其时很意外，‘你怎样搬到那儿去了’，他说当年没追优势，再想买房的时分，只能往偏的当地买”。

2022年之后，狂奔数年的杭州楼市慢了下来。齐娜在2021年就“颇具远见”地卖掉了坐落未来科技城的一套房子，那套房子就在阿里巴巴邻近，之所以很快做出这个决议，是由于看到阿里巴巴股价继续震动跌落，“我显着感觉，我这个二手房或许就要没有客户了”。公然，2022年今后，未来科技城板块的房价随之跌落。

上官剑说，2022年5月起，杭州楼市的二手房库存逐步添加，以价换量愈演愈烈，商场从近郊开端逐步降温。整个2023年，以价换量成为杭州二手房商场的主旋律，不少小区价格跌幅超越20％。

在2023年下半年，陈玲罕见地感觉在作业中遭到了冲击，没了决心。从业数年来，她还没有遇过这么难的日子。“2018、2019年那会儿，底子不愁单子，客户来了聊一聊，交流都很顺利，房东只需觉得契合商场价就乐意买。”但到了2023年下半年，买房的客户开端大幅压价，“说话都比较尖嘴薄舌”，房东也不乐意降价，“一边不怎样想买，一边不怎样想卖”。

有待商场查验

虽然杭州才刚刚全面撤销限购，但长时刻重视杭州楼市的人知道，杭州的限购实际上阅历了逐步松绑的进程。每一次松绑，对商场都产生了必定的影响。

2022年5月17日，杭州市发布限购松绑方针：落户杭州即可购买二手房，外地户口交纳1年个税或社保可在杭州买二手房；个人转让家庭仅有住所的，增值税免税年限从五年改为两年；契合条件的三孩家庭在本市限购范围内限购的住所套数添加一套。

到了2023年，杭州多个区域、板块接连敞开限购。当年10月，杭州市发布“杭六条”，主要从限购区域、首付份额、首套房的确定、摇号规矩等方面进行调整。详细来看，除上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四大城区外，其他区域全面撤销限购，且履行差异化信贷方针，首付最低降至二成。

这次松绑，刚好在亚运会之后，成郊繁忙了好一阵子。虽然他主做高端房产，但那段时刻有许多亲戚朋友周末从外地赶来，拿出六七百万元的预算在萧山区看房。上官剑说，其时二手房商场成交规划大增，10月市区共成交6277套，环比上涨27.2％，同比上涨44％，推进了年底翘尾行情。

到了本年3月14日，杭州全面解除了全市范围内的二手房限购，且二手房增值税免税年限一致调整为2年。这一次限购方针的调整相同得到了较为显着的反应。

“本年一二月，杭州二手房商场不像上一年同期有个小阳春，成交量比较差，3月的新政就对商场有了比较大的影响。”陈玲说，其时，好几位张望了大半年的客户联络她，她很快就成交了三四单。

3月新政后，主城区老破小的成交量有了显着进步。陈玲说，从3月到4月，朝晖、翠苑、闸弄口等市中心的老小区反常火爆，乃至呈现外地客户到朝晖一买便是七八套的现象，而且期望房龄越老越好。她剖析，这些客户是在等着老房子原拆原建。近一两年来，原拆原建成为浙江省大力推进的老旧小区改造形式，改造费用需求居民自筹一部分，政府补助一部分。陈玲说，原拆原建后的房子相当于次新房，房价会比原本高出许多，这让部分出资者看到套利空间。

上官剑说，杭州全面铺开二手房限购，加速了全体置业节奏，“4月二手房网签8402套，与3月底子相等，推进房地产商场继续修正”。

正是由于杭州的限购方针现现已历了几轮松绑，用成郊的话说，就像一座紧锁的城现已开了几扇侧门，5月9日出台全面撤销限购方针则是翻开了正门。

正门翻开后，商场的反应会和前几次方针调整有什么不同吗？在易居研讨院研讨总监严跃进看来，新政会在短期内带来买卖量的上升，再叠加之前的方针，“具有非常好的导向”。

“限购方针已成前史，这有利于有志愿有才能的全国人民来杭州购房，助力主城区新盘出售。此外，之前杭州二手房铺开限购，外地购房者已一再现身杭州楼市，此次全面铺开，杭州的虹吸效应估计将进一步展示。”上官剑说，从新政头两天新增客户的改变状况看，本次新政影响作用比3月的更大。

虞晓芬也以为，杭州全面撤销限购会活泼产品住所的成交量，加速去化速度，有利于稳价格、稳预期。由于这次的新政着重要深化房地的联动机制，“以需定供，依据供求状况动态调整供地节奏、供地规划，促进商场提前到达供求平衡，供求平衡是安稳房价的根底，对建立开发商的决心和进一步增强老百姓购房的决心，会起到活泼作用”。

几位房产中介表明，“杭七条”中，“挂牌即享首套资历”分外受客户重视。上官剑说，杭州敞开了前史上最友爱的信贷方针，不只跨区买房算首套，本区内只需原有仅有住所挂牌，再买也享用首套待遇，“这也是本次新政的立异点，在必定程度上打通以旧换新买卖的链条，估计会有更多的城市跟进施行”。周真说，自己就有几位客户这两天把房子挂牌，腾出首套房的名额，“原本就有需求，现在就没之前那么犹疑了”。

另一个被购房者重视的，是“杭七条”中的优化积分落户方针。《告诉》清晰，“在本市获得合法产权住所的非本市户籍人员，可申请落户”。

这几天，张分明接到的外地客户咨询简直全都环绕落户方针，我们都关怀杭州是否“购房即落户”。新政当日，杭州市住所保证和房产管理局房地工业开展处副处长何陈煜说，后续会出台施行细则，不能片面理解为“购房即落户”，而是会针对目前商场和户籍管理的状况，在现有的积分落户结构内，拟大幅进步自有产权住所的赋分权重。

在上官剑看来，杭州购房可优先落户的方针意味着抢人大战复兴，“放宽落户门槛，不受学历约束，利于招引人口流入，直接利好学区房”。虞晓芬也以为，这将是这一轮新政中带来最大影响的方针，“人口是一个城市开展最重要的柱石，这次的方针从长时刻看有利于为杭州招引更多人才，增强城市生机”。

接连繁忙几天，陈玲的决心逐步回来了。当然她也理解，全面撤销限购，最终能到达什么作用，还有待商场查验。

（文中陈玲、张分明、齐娜、沈依为化名）

发于2024.5.20总第1140期《我国新闻周刊》杂志

杂志标题：杭州离别限购，然后呢

记者：张馨予

修改：徐天

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